Grundstücksauswahl
In Prüfung
Grundstücksdaten & Kaufpreis (KG 100)
Lage: 78000 Musterstadt
Flurstück: Flst. 842/1
Baurecht: B-Plan rechtskräftig
Baugrund: Gut tragfähig
m²
€
Bodenpreis rechnerisch: 469 €/m²
Bodenrichtwert Zone: 450 €/m²
Erwerbsnebenkosten (7%): 47.600 €
Summe KG 100: 727.600 €
Baukörper & Baumasse
Maße & Kennwerte für die Schätzung
WE
m²
m³
Ausnutzung (GFZ): 1.57
Ø Wohnungsgröße: 67,4 m² / WE
Vorab-Kostenübersicht
Schätzung aller DIN-Kostengruppen| Kostenblock | Betrag (€) |
|---|---|
| KG 100 Grundstück | 727.600 € |
| KG 300+400 Bauwerk (X) | 3.175.900 € |
| KG 500 Außenanlagen | 127.400 € |
| KG 700 Baunebenkosten | 539.903 € |
| Gesamtinvestition: | 4.570.803 € |
Investition je m² WF: 2.511 €/m²
Kalkulatorische Miete: 10,46 €/m²
Beschlussvorlage & Abnahmeentscheidung
Empfehlung: GO (ANKAUF EMPFOHLEN)
Hervorragende Bebaubarkeit, Baurecht gesichert, Rendite > 5,2%.
Hervorragende Bebaubarkeit, Baurecht gesichert, Rendite > 5,2%.
| 1. Baurecht & Bebaubarkeit: | Gesichert |
| 2. Grundstückskaufpreis: | Marktgerecht |
| 3. Baukosten je m² WF: | Im Rahmen |
| 4. Wirtschaftlichkeit / Miete: | Darstellbar |
| 5. Baugrund & Altlasten: | Unbedenklich |
1. Referenzprojekt A (Deutschland · .de)
Abgeschlossenes Bauvorhaben
€
%
m²
m³
Kosten indexiert (+10 % Baukostensteigerung):0 €
Kennwert Wohnfläche (WoFlV):0 €/m²
Kennwert Volumen (DIN 277 BRI):0 €/m³
2. Geplantes Neues Bauvorhaben
Zu schätzendes Objekt
m²
m³
ERGEBNIS BERECHNUNG 1 (selbes Projekt A):
Gesamtkosten über Wohnfläche (WF × Kennwert):0 €
Gesamtkosten über Volumen (BRI × Kennwert):0 €
Mittelwert Ansatz A:0 €
3. Referenzprojekt B & Mittelwert (Summe X)
Zweiter Vergleichsansatz€
m²
m³
| Berechnungsweg | Projekt A | Projekt B | Ø Mittelwert |
|---|---|---|---|
| Über Wohnfläche (€/m² WF) | 0 € | 0 € | 0 € |
| Über Volumen (€/m³ BRI) | 0 € | 0 € | 0 € |
| SUMME X (reines Bauwerk) | Gemittelt über beide Ansätze | 0 € | |
4. Fachbuch-Abgleich (2024/2025) & Schätzpreis
Baunebenkosten & Außenanlagen€/m²
%
m²
€/m²
Summe X (Bauwerk KG 300+400):0 €
Außenanlagen (KG 500 – separates Verfahren):0 €
Baunebenkosten (KG 700 – 17 % von Summe X):0 €
Fachbuch-Vergleichssumme (Buchwert):0 € 0 %
GESAMTER SCHÄTZPREIS (gerundet):
0 €
Schritt 1 abgeschlossen: Summe X ermittelt. Nächster Schritt: Aufteilung auf die Gewerke & DIN 276.
Gewerke-Verteilung nach Erfahrungswerten
Aufteilung des Schätzpreises auf die Ausführungsgewerke:
| Gewerk | Anteil (%) | Budget (€) |
|---|
DIN 276 (Bank) ↔ Gewerke: Das n:m-Dilemma
Standard-ERP scheitert hier komplett
Warum die direkte Zuordnung scheitert:
Die Bank verlangt zwingend die Gliederung nach DIN 276 (KG 100 bis 800). Abgerechnet und vergeben wird aber an Gewerke!
Die Bank verlangt zwingend die Gliederung nach DIN 276 (KG 100 bis 800). Abgerechnet und vergeben wird aber an Gewerke!
Konkretes Beispiel 1: Die Innentür (KG 344)
Laut IBD-Architektur und Praxis sind an einer einzigen Türöffnung 4 Gewerke beteiligt:
Trockenbauer (Wandöffnung/Zarge)
Schreiner (Türblatt & Beschläge)
Maler (Lackierung / Anstrich)
Schlosser (Sicherheitsschloss)
Konkretes Beispiel 2: Außenfensterbank (KG 334)
Welches Gewerk den Auftrag erhält, hängt rein vom Material ab:
Vergleich Software-Unterstützung:
| ORCA AVA: | 100 % DIN 276 Untergruppen | Volle Zuordnung n:m möglich |
| Standard-ERP (Wohnungswirtschaft): | Nur ~70 % der Gruppen | 30 % fehlen, n:m Zuordnung unmöglich |
DIN 276:2018-12 Kostengliederung (KG 100 bis 800) mit allen Untergruppen
Standardisierte Bankenvorlage · ORCA AVA (100 %) vs. Standard-ERP (30 % Defizit) · Dynamische Projektbudgets
Untergruppen gesamt: 48
In ORCA AVA: 100 % (48)
In Standard-ERP fehlend: 22 (~45 %)
| DIN 276 | Kostengruppe / Untergruppe (Bezeichnung & Inhalt) | Budget (€) | Kennwert (€/m²) | ORCA AVA | Standard-ERP | Zuständiges Ausführungsgewerk (n:m Schnittstelle) |
|---|
Praxis-Befund: Banken verlangen für die Kreditbewilligung KG 100 bis 800 nach DIN 276:2018-12. Da im Standard-ERP 30–45 % der Untergruppen fehlen (u. a. KG 342 Trockenbau, KG 600 und KG 800 Finanzierung), muss das Baubuch als Brücke fungieren.
Schritt 2 abgeschlossen: Gewerke-Kalkulation steht. Nächster Schritt: Wirtschaftlichkeit & Miet- & Wirtschaftlichkeitsformel.
Die ALANTU-Wirtschaftlichkeitsformel (50J AfA)
Jahre
m²
DIE 3 SÄULEN DER 5 %-MINDESTVERZINSUNG:
% p.a.
% p.a.
% p.a.
Erforderliche Mindestrendite gesamt:5.0 % p.a.
Erforderlicher Jahresertrag (bei Schätzpreis):67.500 € / Jahr
Erforderliche Kaltmiete je m² Wohnfläche / Monat:8,65 €/m²
Soll-Mietansatz inkl. Sanierungs- & Energiereserve:
20,20 €/m²
Warum 20 €/m² statt 8,65 €/m²?
Weil die 2 % AfA des Finanzamts linear sind – der reale Verfall (Entropie) jedoch ab Jahr 15 exponentiell ansteigt (Heizungstausch, Dach, Fassadendämmung, neue gesetzliche Auflagen). Wer nur 8–10 € nimmt, erleidet im Alter des Gebäudes Schiffbruch!
Weil die 2 % AfA des Finanzamts linear sind – der reale Verfall (Entropie) jedoch ab Jahr 15 exponentiell ansteigt (Heizungstausch, Dach, Fassadendämmung, neue gesetzliche Auflagen). Wer nur 8–10 € nimmt, erleidet im Alter des Gebäudes Schiffbruch!
Staatliche Förderung: EH 40 vs. KfW 55
Bis 50 % Zuschüsse & Kredite| Kriterium | KfW 55 | EH 40 / QNG (ALANTU Baubuch) |
|---|---|---|
| Primärenergiebedarf: | Max. 55 % Referenz | Max. 40 % Referenz |
| Staatlicher Tilgungszuschuss: | ca. 15–20 % | bis zu 45–50 % |
| LifeCycle-Analyse (LCA / QNG): | Freiwillig | Zwingend erforderlich! |
| Baukostenaufwand TGA: | Standard | + 8 bis 12 % (Wärmepumpe, PV, Lüftung) |
„Seit einem Jahr Okt bis Okt: 5 % bis 10 % Steigerung der Baukosten. Viel geht drauf über Industrie, Technik, Heizungen, Leitungen etc.“
50-Jahre Lebenszyklus- & Entropiekurve (AfA-Ausgleich)
Reinvestition vs. WertverlustEntwicklung des Substanzwertes & Reinvestitionsbedarfs über 50 Jahre Verfall ohne Reinvestition · Erhaltungsaufwand (Entropiekurve)
Schritt 3 abgeschlossen: Miete & AfA bestätigt. Nächster Schritt: Praxis-Vergabe Musterstraße (Projekt 101) & Bürgschaft.
1. Submission & Preisspiegel (Musterstraße 10–12)
Gewerk: AUSSENPUTZ (KG 355)Original Submissionsergebnis vom 31.03.2024. Eröffnung im Beisein von Bauleitung und Vergabeausschuss:
| Rang | Bieter | Angebot brutto | Nachlass / Skonto | Endbetrag gewertet | Zuschlag |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Malerbetrieb Meisterhand GmbH Musterstadt-Nord |
134.999,49 € | 2 % Skonto | 132.299,50 € | Zuschlag |
| 2 | Stuckateurbetrieb Müller & Partner GmbH Musterstadt-West |
150.729,33 € | 6 % Skonto | 141.685,57 € | Absage |
| 3 | Putz & Stuck Bau GmbH Musterstadt |
161.337,23 € | 4 % Nachlass | 154.883,74 € | Absage |
| 4 | Malerfachbetrieb Becker GmbH Musterstadt-Süd |
175.950,19 € | 6 % N. / 3 % Sk. | 160.431,38 € | Absage |
| 5 | Malermeister Wagner e.K. Musterstadt |
269.376,73 € | 3 % Skonto | 261.295,43 € | Absage |
Schutzgebühr-Kasse: Alle 5 Bieter haben vorab die Pflicht-Schutzgebühr von 18,00 € gem. § 20 Nr. 1 VOB/A in bar bezahlt (Summe: 90,00 € vereinnahmt).
2. Bauwerkvertrag, Obligo & Bürgschaft KEV 311
ERP-Auftrag & SicherheitenAuftragssumme netto:129.800,00 €
Mehrwertsteuer (19 %):24.662,00 €
Vertragssumme brutto (als Obligo im ERP reserviert):154.462,00 €
VERTRAGLICHE UMLAGEN (Abzug auf Abrechnungsbrutto):
Baustrom (3 / 1000):- 463,39 €
Bauwasser (2 / 1000):- 308,92 €
Bauwesenversicherung (2,5 / 1000):- 386,16 €
Summe Umlagenabzug:- 1.158,47 €
MÄNGELSICHERHEIT (5 Jahre Verjährungsfrist):
3 % Sicherheitseinbehalt (4.633,86 €) abgelöst durch Bankbürgschaft auf kommunalem Formular KEV 311 Sich 2.
Original-Bürgschaftsurkunde liegt im Tresor der ALANTU Baubuch vor
Schritt 4 abgeschlossen: Ausschreibung & Bauvertrag fixiert. Nächster Schritt: Original Word-Dossiers (.docx).
Vollständiges Archiv: Stammdaten_AUSSENPUTZfinal.xlsx
Authentische Rekonstruktion aller 8 Formulare mit direktem Word-Export (.docx)
Schritt 5 abgeschlossen: Alle 8 Formulare bereit. Nächster Schritt: Bauausgabebuch: ERP-Defizite vs. Baubuch.
Grenzen von Standard-ERP in der Baupraxis
1. Standard-ERP ist nur Finanzbuchhaltung:
Der gesamte Vergabeprozess davor (Ausschreibung, Preisspiegel, Absagen, Fachbauleiter, Bürgschaften) existiert im Standard-ERP nicht.
Der gesamte Vergabeprozess davor (Ausschreibung, Preisspiegel, Absagen, Fachbauleiter, Bürgschaften) existiert im Standard-ERP nicht.
2. 5-stellige Kostengruppen (z. B. 7xxxx Nebenkosten):
Die Reports können 5-stellige DIN 276 Gliederungen nicht aggregieren. Es fehlen Summenstriche!
Die Reports können 5-stellige DIN 276 Gliederungen nicht aggregieren. Es fehlen Summenstriche!
3. Sortierung & Zwischensummen fehlen:
Kein Strich unter KG 100, kein Strich unter KG 300, kein Strich unter KG 700.
Kein Strich unter KG 100, kein Strich unter KG 300, kein Strich unter KG 700.
4. Skonto-Verzerrung (Abrechnungssumme ≠ Zahlbetrag):
Links steht die Bruttorechnung, rechts der Zahlbetrag nach Skontoabzug. Die Differenz wird nicht sauber den Kostengruppen zugeordnet.
Links steht die Bruttorechnung, rechts der Zahlbetrag nach Skontoabzug. Die Differenz wird nicht sauber den Kostengruppen zugeordnet.
Die Lösung: Das Neue Digitale Baubuch
Saubere Kostengruppen-SaldenlisteSo muss die kostengruppenbezogene Saldenliste mit Strich unter jeder 100er-Gruppe aussehen:
| Kostengruppe (DIN 276) | Bezeichnung | Budget / Schätzung | Ist-Abrechnung | Gezahlt (nach Skonto) |
|---|---|---|---|---|
| KG 100 | Grundstück | 120.000 € | 118.500 € | 118.500 € |
| — Summe KG 100 (Grundstück) — | 120.000 € | 118.500 € | 118.500 € | |
| KG 300 | Bauwerk – Konstruktion | 884.520 € | 872.100 € | 854.658 € |
| — Summe KG 300 (Baukonstruktionen) — | 884.520 € | 872.100 € | 854.658 € | |
| KG 400 | Bauwerk – Technische Anlagen | 249.480 € | 258.400 € | 253.232 € |
| — Summe KG 400 (TGA / Haustechnik) — | 249.480 € | 258.400 € | 253.232 € | |
| KG 500 | Außenanlagen & Freiflächen | 46.200 € | 44.800 € | 43.904 € |
| — Summe KG 500 (Außenanlagen) — | 46.200 € | 44.800 € | 43.904 € | |
| KG 700 | Baunebenkosten (71xxx–79xxx) | 192.780 € | 190.200 € | 190.200 € |
| — Summe KG 700 (Baunebenkosten) — | 192.780 € | 190.200 € | 190.200 € | |
| GESAMTSUMME KOSTENGRUPPEN 100–800: | 1.492.980 € | 1.484.000 € | 1.460.494 € | |
Schritt 6 abgeschlossen: Mängel- & Abrechnungsprüfung erfolgt. Nächster Schritt: Der geschlossene Kreislauf.
Der geschlossene Kreislauf: Basis für das nächste Bauvorhaben
End-to-End DatenkonsistenzGenau an dieser Stelle schließt sich das Baubuch: Die nach DIN 276 final abgerechneten Ist-Kosten der Kostengruppen 100 bis 800 werden nicht in Papierordnern begraben, sondern fließen als verifiziertes deutsches Referenzprojekt (.de) direkt zurück in die Datenbank.
Beim nächsten Projekt startet Schritt 1 dann nicht mit vagen Schätzungen, sondern mit den echten Vorjahreskosten (+ 10 % Baukostenindex) dieses Projekts!
Kreislauf-Aktion ausführen:
Übertragen Sie die finalen Projektdaten (1.350.000 € · 650 m² WF · 2.950 m³ BRI) als neues Referenzprojekt A für das nächste Vorhaben.
Übertragen Sie die finalen Projektdaten (1.350.000 € · 650 m² WF · 2.950 m³ BRI) als neues Referenzprojekt A für das nächste Vorhaben.
Datenübernahme in Phase 1:
Neues Referenzprojekt:Neubau Musterstraße (abgeschlossen)
Verifizierte Ist-Kosten:1.350.000 €
Wohnfläche (WoFlV):650 m²
Volumen (DIN 277 BRI):2.950 m³
Errechneter Kennwert WF:2.077 €/m²
Errechneter Kennwert BRI:457,6 €/m³
Indexierte Basis (+10 % Steigerung):1.485.000 €